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Appellationsgericht
Dreiergericht
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ZB.2021.3
ENTSCHEID
vom 9. Juli 2021
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, Dr. Carl Gustav Mez
und
Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue
Parteien
A____
Berufungskläger
[...] Anschlussberufungsbeklagter
vertreten durch [...], Advokat, Beklagter
[...]
gegen
B____
Berufungsbeklagte
[...] Anschlussberufungsklägerin
vertreten durch [...], Advokat, Klägerin
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts
vom 12. Oktober 2020
betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses
Sachverhalt
Mit Mietvertrag
vom 29. Februar 2016 mietete A____ (Mieter) eine 2-Zimmerwohnung an der [...]
in Basel. Mit amtlich genehmigtem Formular vom 21. November 2018 kündigte die B____
(Vermieterin) das Mietverhältnis mit dem Mieter per Ende September 2019, dies
wegen «umfassende[r] Renovationsarbeiten».
Der Mieter focht
diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung erzielt worden war, gelangte
die Vermieterin mit Klage vom 12. Dezember 2019 an das Zivilgericht Basel-Stadt
und beantragte im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom
21. November 2018 betreffend die 2-Zimmerwohnung gültig sei, es sei der Mieter
zu verurteilen, die Wohnung innert einer vom Gericht anzusetzenden Frist zu
verlassen, und es sei die Vermieterin andernfalls zu ermächtigen, die Wohnung
polizeilich räumen zu lassen. Mit Klageantwort vom 15. Februar 2020
(Postaufgabe) beantragte der Mieter im Wesentlichen, es sei die Kündigung als
ungültig oder missbräuchlich aufzuheben. Mit Entscheid vom 12. Oktober 2020
stellte das Zivilgericht fest, dass die Kündigung vom 21. November 2018 gültig
sei, und erstreckte das Mietverhältnis einmalig bis Ende Mai 2021. Zudem wies
es den Mieter an, die Wohnung bis spätestens Ende Mai 2021 zu verlassen,
andernfalls auf Antrag der Vermieterin die Räumung vollzogen werde. Auf Gesuch des
Mieters wurde dieser Entscheid schriftlich begründet.
Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter, nunmehr vertreten durch
Advokat [...], am 11. Januar 2021 Berufung beim Appellationsgericht. Darin
beantragt er mit seinem Hauptbegehren, es sei der angefochtene Entscheid
aufzuheben und die Kündigung vom 21. November 2018 als missbräuchlich
aufzuheben. Mit Berufungsantwort vom 4. März 2021 beantragt die Vermieterin die
Abweisung der Berufung. Gleichzeitig erhob sie Anschlussberufung mit den
Begehren, es sei der Zivilgerichtsentscheid hinsichtlich der Mieterstreckung
aufzuheben und der Mieter zu verurteilen, die Mietwohnung innert einer vom
Gericht anzusetzenden Frist zu verlassen, unter Androhung der polizeilichen
Räumung im Unterlassungsfall. Mit Replik und Anschlussberufungsantwort vom 15.
April 2021 hielt der Mieter an seiner Berufung fest und beantragte in Bezug auf
die Anschlussberufung, auf diese sei nicht einzutreten, eventuell sei sie
vollumfänglich abzuweisen. Mit Duplik vom 7. Mai 2021 hielt die
Vermieterin an ihrer Berufungsantwort und Anschlussberufung fest. Die Akten des
Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem
Zirkulationsweg gefällt.
Erwägungen
1. Eintreten
1.1 In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Nach der
Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der
Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni
2019 E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF
591.–, so dass der massgebliche Streitwert von CHF 10'000.– ohne Weiteres
erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinse à CHF 591.– = CHF 21’276.–). Auf die im
Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.
Zuständig zur
Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG, SG 154.100]).
1.2 Die
Vermieterin erhebt mit ihrer Berufungsantwort Anschlussberufung gegen den
Zivilgerichtsentscheid.
Zulässigkeitsvoraussetzung
jedes Rechtsmittels ist die Beschwer beziehungsweise das Rechtsschutzinteresse
(Reetz, in: Sutter-Somm et al.
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich
2016, Vorbemerkungen zu den Art. 308–318 N 30; Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm et
al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage,
Zürich 2016, Art. 321 N 10). Das Erfordernis des
Rechtsschutzinteresses bedeutet, dass die ein Rechtsmittel ergreifende Person
durch den angefochtenen Entscheid betroffen sein und ein schutzwürdiges
Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung haben muss. Das
Rechtsschutzinteresse muss grundsätzlich aktuell und im Zeitpunkt des
Entscheids der Rechtsmittelinstanz noch gegeben sein (vgl. Kunz, in: Kunz et al. [Hrsg.],
ZPO-Rechtsmittel Berufung und Beschwerde, Basel 2013, Vor Art. 308 ff.
N 47 und 51 f.; Reetz,
a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 308–318 N 30 und 32). Ein Verzicht
auf die Aktualität des Rechtsschutzinteresses kommt nur in Betracht, wenn sich
die aufgeworfene Frage jederzeit wieder stellen könnte und eine rechtzeitige
gerichtliche Überprüfung im Einzelfall kaum je möglich wäre (vgl. BGer
4A_576/2014 vom 25. März 2015 E. 1.3.1; Kunz, a.a.O., Vor Art. 308 ff. N 52).
Die Vermieterin
beantragt mit ihrer Anschlussberufung die ersatzlose Aufhebung von Ziffer 2 des
Entscheiddispositivs (einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum
31. Mai 2021) sowie die Aufhebung von Ziffer 3 des Entscheiddispositivs und
die Verurteilung des Mieters, die Wohnung innert einer vom Gericht
festzusetzenden Frist zu verlassen, unter Androhung der polizeilichen Räumung
im Unterlassungsfall. Der zweite Anschlussberufungsantrag steht offensichtlich
in direktem Zusammenhang mit dem ersten, da Ziffer 3 des Entscheiddispositivs
den Mieter anweist, die gemieteten Räumlichkeit bis spätestens zum Ende des
einmalig erstreckten Mietverhältnisses zu räumen. Die Vermieterin wehrt sich
demnach mit ihrer Anschlussberufung gegen die einmalige Erstreckung des
Mietverhältnisses bis zum 31. Mai 2021 (vgl. auch Berufungsantwort,
Rz 94–96). Da der vorliegende Entscheid nach dem 31. Mai 2021 ergeht,
fehlt der Vermieterin das aktuelle Rechtsschutzinteresse an der
Anschlussberufung. Auf die Anschlussberufung ist daher nicht einzutreten (Freiburghaus/Afheldt, a.a.O.,
Art. 321 N 11). Dass trotz fehlender Aktualität des Rechtsschutzinteresses
auf die Anschlussberufung einzutreten wäre, wird weder geltend gemacht noch ist
ersichtlich, dass die Voraussetzungen dafür gegeben wären.
2. Entscheid
des Zivilgerichts
Das Zivilgericht
prüfte im Kern die Frage, ob die Kündigung vom 21. November 2018 missbräuchlich
sei. Es fasste zunächst die Standpunkte der Parteien zusammen
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3). In einem ersten Schritt legte es die
Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung missbräuchlich ist,
namentlich im Fall, dass eine Kündigungssperrfrist läuft, nachdem die Parteien
einen Streit einvernehmlich beigelegt haben (Einigung) (E. 4 und 5.1). Das
Zivilgericht prüfte, ob eine entsprechende sperrfristauslösende Einigung
vorliegt, verneinte die Frage allerdings und hielt fest, dass die Kündigung
nicht in eine Sperrfrist falle (E. 5.2).
In einem zweiten
Schritt prüfte das Zivilgericht, ob die Kündigung missbräuchlich sei, weil kein
ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliege und allfällige Arbeiten auch in
bewohntem Zustand gemacht werden könnten. Es fasste zunächst den
diesbezüglichen Standpunkt des Mieters zusammen (E. 6). Sodann legte es die
Voraussetzungen dar, unter welchen eine Sanierungskündigung nicht
missbräuchlich ist (E. 7.1). Das Zivilgericht erachtete diese Voraussetzungen
im vorliegenden Fall als erfüllt (E. 7.2).
In drei weiteren
Schritten prüfte das Zivilgericht die Fragen der Erstreckung des
Mietverhältnisses, der Räumung und des Vollzugs der Räumung (E. 8 bis 10).
3. Treuwidriges
Verhalten bei Vertragsschluss
Der Mieter
bringt in seiner Berufung zunächst vor, im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses
am 29. Februar 2016 zwischen ihm und der Vermieterin sei die
Auseinandersetzung zwischen den übrigen Mieter und der Vermieterin bereits in
vollem Gang und die Sanierungen anderer Wohnungen im Haus bereits vorbereitet
gewesen. Trotzdem habe die Vermieterin mit dem Mieter per März 2016 einen
unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen – dies ohne Hinweis auf die bevorstehenden
Baumassnahmen, die den Gebrauch der Mietsache zunächst erheblich eingeschränkt
und daraufhin zur Kündigung geführt hätten. Eine solche Kündigung zweieinhalb
Jahre später aufgrund eines der Vermieterin bereits bei Vertragsschluss
bekannten Grunds sei treuwidrig und daher missbräuchlich. Die Vermieterin sei
nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet gewesen, dem Mieter
bereits bei Vertragsschluss bekannte künftige Restriktionen und Befristungen
des unbefristeten Mietverhältnisses offenzulegen (Berufung, Rz 13–17 und
30–33).
Der Mieter legt
in seiner Berufung nicht dar, dass und an welcher Stelle er diese Behauptung bereits
vor Zivilgericht vorgebracht hat. Damit erfüllt er seine Begründungspflicht
nicht (vgl. zur Begründungspflicht BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; BGer
5A_141/2014 vom 28. April 2014 E. 2.4). Es ist nicht Aufgabe der
Berufungsinstanz, die umfangreichen Akten des Zivilgerichts nach einer
entsprechenden Behauptung des Mieters zu durchsuchen. Sofern der Mieter
vorbringt, dass es sich bei dieser Behauptung lediglich um eine Frage der
richtigen Rechtsanwendung (Replik, Rz 5 und 6) beziehungsweise der unzureichenden
Tatsachen- und Beweismittelwürdigung handle (Replik, Rz 9), kann ihm nicht
gefolgt werden. Beim Vorwurf, dass die Vermieterin mit dem Mieter ein
Mietverhältnis eingegangen ist, obschon sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
bereits den Entschluss gefasst hatte, sämtliche Mietverhältnisse aufgrund eines
Sanierungsprojektes in naher Zukunft zu kündigen, handelt es sich klarerweise um
eine Tatsachenbehauptung. Eine Frage der Rechtsanwendung ist in diesem
Zusammenhang lediglich, ob dieser Vorwurf auch die Treuwidrigkeit der Kündigung
zu begründen vermag. Entgegen der Auffassung des Mieters war es trotz
Anwendbarkeit der eingeschränkten Untersuchungsmaxime auch nicht Aufgabe des
Zivilgerichts, die Akten zu durchforsten um abzuklären, was sich daraus
allenfalls für den Mieter ableiten lässt (Hauck,
in: Sutter-Somm et al., Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
3. Auflage, Zürich 2016, Art. 247 N 34). Vielmehr war der Mieter
verpflichtet, die wesentlichen Behauptungen selbst vorzubringen (Mazan, in: Basler Kommentar,
3. Auflage, 2017, Art. 247 ZPO N 13). Es reicht daher nicht,
dass sich aus den vom Mieter eingereichten Unterlagen allenfalls ein
entsprechender Vorwurf ableiten lässt. Da die im vorliegenden Berufungsverfahren
erstmals vorgebrachte Behauptung nach dem Gesagten nicht zu berücksichtigen
ist, kann offenbleiben, ob sich die Vermieterin im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses treuwidrig verhalten hat.
4. Sperrfristkündigung
4.1 Das
Zivilgericht prüfte, ob die Parteien vor der Kündigung vom 21. November 2018
eine sperrfristauslösende Einigung erzielt hätten, ob die Kündigung damit in
eine Sperrfrist falle und folglich missbräuchlich sei. Es stellte fest, dass
der Mieter erst am 29. Februar 2016 den Mietvertrag unterzeichnet und
darüber hinaus keine Mansarde gemietet habe. Daher habe weder das betreffend
die Kündigungen der Mansarden geführte Schlichtungsverfahren, welches am
20. August 2015 geendet habe, noch das Treffen der Mieterschaft mit der Vermieterin
vom 2. Februar 2016 eine Sperrfrist auslösen können. Auch aus der
undatierten Vereinbarung könne der Mieter nichts zu seinen Gunsten ableiten, da
diese nicht mit ihm, sondern mit dem Mieter C____ abgeschlossen worden sei. Der
Mieter habe denn auch anlässlich der Zivilgerichtsverhandlung zugestanden, dass
er mit der Vermieterin keine Vereinbarung getroffen habe (E. 5.2).
4.2
4.2.1 Es
ist unbestritten, dass weder das am 20. August 2015 beendete
Schlichtungsverfahren noch das Treffen der Mieterschaft mit der Vermieterin vom
2. Februar 2016 eine Sperrfrist auslösen konnte, da der Mietvertrag
zwischen dem Mieter und der Vermieterin erst nach diesen Ereignissen
geschlossen wurde. Der Mieter kritisiert in seiner Berufung jedoch, das
Zivilgericht habe zu Unrecht die undatierte Vereinbarung als unerheblich
angesehen, obschon es diese im Parallelverfahren betreffend den Mieter C____
als sperrfristauslösend beurteilt habe. Das Zivilgericht habe übersehen, dass
der Mieter C____ die undatierte Vereinbarung als Vertreter der gesamten
Mieterschaft – und damit auch im Namen des Mieters – unterzeichnet habe. Mit
dieser Vereinbarung zwischen der Vermieterin und den Mietern seien Forderungen
aus allen Mietverhältnissen geklärt worden. Auf diese Vereinbarung habe der
Mieter in seiner Stellungnahme Bezug genommen. Daher habe sich das Zugeständnis
vor dem Zivilgericht auch nicht auf diese schriftliche Vereinbarung bezogen,
sondern auf die Mansardenkündigungen im Jahr 2015 und auf die mündlichen
Vereinbarungen in dieser Zeit (Berufung, Rz 18–22, 34–39 und 42–46; Replik,
Rz 15–19 und 23–28).
Wie der Mieter
in seiner Berufung ausführt, hat er hinsichtlich der Räume im Dachstock keine
schriftlich vereinbarten Nutzungsrechte; entsprechend sei in Bezug auf ihn hierfür
kein neuer Vertrag auszuarbeiten gewesen (Berufung, Rz 40). In der
Präambel der undatierten Vereinbarung wurde hingegen festgehalten, dass die
Benutzung der im Dachgeschoss befindlichen Mansarden und Estrichabteile
entweder Inhalt der für die Wohnungen geltenden Mietverträge ist oder durch
separate Mietverträge geregelt ist. Die entsprechenden Mieter verzichteten mit
der undatierten Vereinbarung auf ihre Nutzungsrechte an den von ihnen
gemieteten Räumlichkeiten im Dachgeschoss, erhielten im Gegenzug dafür gewisse
Zusicherungen der Vermieterin (Klageantwortbeilage 0a, b). Auch wenn der
Mieter C____ – den Ausführungen des Mieters folgend – die undatierte
Vereinbarung als Vertreter für sämtliche Mieter unterzeichnet haben sollte,
kann es sich nur um jene Mieter gehandelt haben, die eine entsprechende
vertragliche Vereinbarung betreffend Mansarde oder Estrichabteil mit der
Vermieterin hatten. Die zivilgerichtliche Annahme ist demnach zutreffend, dass der
Mieter nicht Vertragspartei der undatierten Vereinbarung war und diese folglich
keine Sperrfrist für den Mietvertrag des Mieters auszulösen vermochte. Damit
kann auch offenbleiben, wie das Zugeständnis des Mieters anlässlich der
Zivilgerichtsverhandlung zu verstehen war.
4.2.2 Der
Mieter macht in seiner Berufung im Zusammenhang mit der undatierten
Vereinbarung geltend, dass er gewisse Nutzungsrechte an den Estrichabteilen und
an weiteren Flächen des Dachstocks gehabt habe, die zum Teil mündlich
verabredet worden seien. Deshalb gelte die undatierte Vereinbarung nicht nur
für die Mieter einer Mansarde, sondern auch für alle Mieter und Mieterinnen mit
Nutzungsrechten am Dachstock (Berufung, Rz 40–41; auch Replik, Rz 20–22). Der
Mieter legt in seiner Berufung nicht dar, dass und an welcher Stelle er dies
bereits vor Zivilgericht behauptet hat. Damit erfüllt er seine
Begründungspflicht nicht (vgl. bereits E. 3 oben). Die diesbezüglichen
Ausführungen des Mieters in seiner Replik (Rz 7) sind verspätet und können
nicht beachtet werden. Die Berufungsgründung hat innerhalb der 30-tägigen
Rechtsmittelfrist zu erfolgen und kann nicht auf dem Weg der Replik ergänzt
werden. Damit ist nicht erstellt, dass der Mieter gewisse Nutzungsrechte an den
Flächen im Dachstock hat. Fehlt es an solchen Nutzungsrechten, entbehrt die
rechtliche Argumentation des Mieters einer tatsächlichen Grundlage.
4.3 Zusammenfassend
ist festzustellen, dass das Zivilgericht mit Recht annahm, dass die Parteien im
2016 keine Einigung im Sinn von Art. 271a Abs. 2 OR erzielt haben. Damit fällt
die Kündigung vom 21. November 2018 nicht in eine dreijährige Sperrfrist und
ist somit unter diesem Gesichtspunkt nicht missbräuchlich.
5. Sanierungskündigung
5.1 Das
Zivilgericht prüfte auch die Frage, ob die Kündigung vom 21. November 2018
missbräuchlich sei, weil kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliege und
allfällige Sanierungsarbeiten auch in bewohntem Zustand gemacht werden könnten.
Es legte in einem ersten Schritt den Standpunkt des Mieters dar: Die
Vermieterin habe weder eine Bewilligung noch Pläne präsentieren können, diese
würden erst seit dem 6. Dezember 2019 ausgearbeitet. Der Zweck der
Renovation sei weder eine Werterhaltung noch -steigerung und auch keine Behebung
von Mängeln, sondern einzig eine Gewinnmaximierung. Zudem sei die
Elektroinstallation bereits im Jahr 2014 geprüft worden. Nachdem damals eine
Frist zur Mängelbehebung gesetzt worden sei, müsse alles in Ordnung sein. Auch
sei die aktuelle Elektrosituation durchaus zulässig. Schliessich werde der von
der Vermieterin geltend gemachte Zustand der Kanalisation bestritten
(Zivilgerichtsentscheid, E. 6). In einem zweiten Schritt legte das Zivilgericht
die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten
nicht missbräuchlich sei (E. 7.1). In einem dritten Schritt prüfte es, ob diese
Voraussetzungen im vorliegenden Fall erfüllt seien: Die Vermieterin – so das
Zivilgericht – habe bereits in der Kündigung angegeben, dass sie die komplette
elektrische Anlage, Fallstrang, Küche, Böden und Wände renovieren wolle. Auch
ergebe sich aus dem Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar
2016, dass die Vermieterin schon länger plane, die Küchen von Grund auf zu
sanieren; es schade nicht, dass sie die Bädersanierung in der
Kündigungsbegründung nicht genannt habe. Es sei offensichtlich, dass eine
derartige Sanierung deutlich einfacher, rascher und kostengünstiger
durchgeführt werden könne, wenn die Wohnungen leerstünden. Der Mieter habe
selbst zugestanden, dass die Vermieterin die Küchen und Bäder sanieren wolle. Dass
die Vermieterin die genannten Arbeiten effektiv ausführen wolle, erscheine
ebenfalls als glaubhaft – habe sie doch seit dem Erwerb der Liegenschaft im
2015 die Fassade erneuert und die übrigen vier Wohnungen bei Mieterwechseln
sukzessive saniert. Ebenfalls nachvollziehbar sei sodann, dass die Vermieterin
den Mietern in den bereits erneuerten Wohnungen nicht gekündigt habe; in diesen
Wohnungen könnten die verbleibenden Arbeiten in bewohntem Zustand durchgeführt
werden. Sodann sei entgegen der Ansicht des Mieters unerheblich, ob die
geplanten Sanierungsarbeiten gesetzlich zwingend oder zeitlich dringlich oder
ob die Wohnungen sanierungsbedürftig seien; der Entscheid über Zeitpunkt und
Umfang dieser Arbeiten obliege allein der Vermieterin. Schliesslich sei
entgegen der Ansicht des Mieters auch nicht erforderlich, dass zum Zeitpunkt
der Kündigung oder kurz danach allfällige Baugesuche oder Baubewilligungen
vorlägen. Insgesamt habe die Vermieterin somit den angegebenen Kündigungsgrund
glaubhaft gemacht und dem Mieter sei es nicht gelungen, die Missbräuchlichkeit
der Kündigung zu beweisen (E. 7.2).
Der Mieter
kritisiert in seiner Berufung, dass sich die von der Vermieterin beim
Zivilgericht eingereichten Dokumente auf den aktuellen Zustand der Liegenschaft
beschränkten; nur eine undatierte Kostentabelle beziehe sich auf mögliche
Baumassnahmen, ohne aber spezifische Arbeiten zu bezeichnen. Eine reale
Bauplanung liege nicht vor. Die eingereichten Dokumente zeigten, dass die
Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung nicht über ein ausgereiftes, umsetzbares
Bauprojekt verfügt habe (Berufung, Rz 23–28 und 47–65). Die Vermieterin macht
dagegen geltend, der Mieter bringe diese Vorbringen erstmals im vorliegenden
Berufungsverfahren vor, weshalb diese nicht zu beachten seien. Die Kritik des
Mieters treffe auch inhaltlich nicht zu, habe die Vermieterin vor Zivilgericht
ihr Sanierungsvorhaben doch eingehend erläutert und belegt, so in Bezug auf den
mangelhaften Zustand der Leitungen, Elektroinstallationen, Küchen, Bäder, Böden
und Wände; der Zustand sei dokumentiert worden und der Sanierungsbedarf ohne Weiteres
erkennbar (Berufungsantwort, Rz 25–34 und 56–69).
5.2 Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine
besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich
frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen.
Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen
Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung
als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes
Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien
tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum
Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f. mit Hinweisen).
Eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten,
die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht
missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur
unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen
(BGE 135 III 112 E. 4.2 S. 120). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung
auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich
erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des
öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen
Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterschaft
bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente
hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob
der Verbleib der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und
organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der
Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt
von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt
somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes
und ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann,
ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen.
Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit
fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt
beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496
E. 4.1 und 4.2 S. 497–499).
Das Bundesgericht hat sich verschiedentlich mit der Frage
befasst, in welchen Fällen ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes
Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung
erlaubt. Massgebend ist – wie oben ausgeführt wurde – der Projektstand im
Zeitpunkt der Kündigung. Als genügend hat das Bundesgericht folgende
Projektstände erachtet:
- Baubewilligung
oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 f.; BGer 4A_518/2010 vom 16.
Dezember 2010 E. 2.6);
- Sanierungsstudie,
Investitionsantrag und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16. Januar 2020 E.
3.2.1 und 3.3.2);
- (unbestrittene)
Erteilung eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines
Bauprojekts (BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);
- (unbestrittener)
«rapport d’expertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der
grossen Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember
2010 E. 2.3 und 2.5).
Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:
- Hinweis der
Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91
Sachverhalt A. und E. 3.2.2 S. 94 f.);
- Besuch des
Liegenschaftsverwalters in der Liegenschaft zur Abklärung des Sanierungsbedarfs
(BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500);
- feste
Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles»)
(BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500);
- nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III
91 E. 3.2.1 S. 94).
5.3 Im
vorliegenden Fall bestreitet der Mieter zu Recht, dass im Zeitpunkt der
Kündigung vom 21. November 2018 ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt
vorlag. Der Mieter legte denn auch bereits vor Zivilgericht eingehend dar, dass
es an einem ausgereiften Projekt fehle (Klageantwort, S. 1–3). Zudem schloss er
sich den mündlichen Ausführungen des Vertreters der beiden anderen Mieter an,
nachdem dieser unter anderem geltend gemacht hatte, dass die Erneuerung der
Fallstränge und der Kanalisation im Zeitpunkt der Kündigung nicht thematisiert
worden seien und erst im Dezember ein Bericht erstellt sowie ein Plan
eingereicht worden sei (Verhandlungsprotokoll, S. 6 f.). Im Zeitpunkt der Kündigung verfügte die Vermieterin
lediglich über ein zwei Seiten umfassendes Prüfprotokoll der
Elektroinstallationen vom 19. Oktober 2018 (Klagebeilage 9). Dieses listet
diverse Mängel und Empfehlungen auf und hält abschliessend fest, dass eine
Totalsanierung der Elektroninstallationen nötig sei. Dieses Prüfprotokoll
stellt kein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt dar, das dem Mieter erlaubt
hätte abzuschätzen, ob sein Verbleib in der Wohnung
geeignet wäre, die Sanierungsarbeiten nicht unerheblich zu erschweren. Das
Prüfprotokoll hält denn auch lediglich Sanierungsbedarf und
Sanierungsempfehlungen fest, ohne dass sich daraus ableiten liesse, ob die
Umsetzung der Sanierungsempfehlungen durch einen Verbleib des Mieters in der
Wohnung erschwert oder verzögert würde.
Die weiteren
Dokumente, welche die Vermieterin zum Nachweis ihres Sanierungsprojekts
eingereicht hat, wurden entweder nach der Kündigung vom 21. November 2018
erstellt (E-Mail der [...] vom 21. Oktober 2019 zum Sanierungsbedarf bezüglich
Wasserleitungen [Klagebeilage 11]; Aufzeichnungsprotokoll der Kanaluntersuchung
vom 6. Dezember 2019 [Klagebeilage 10]) oder sind undatiert (drei Seiten
umfassende Pläne [Klagebeilage 12]; Fotos der Liegenschaft [Klagebeilagen 14–16
und 18]; drei Seiten umfassender Kostenvoranschlag der [...] «vom Herbst 2018»
(Klagebeilage 17]). Für die Beurteilung der Frage, ob die Vermieterin im
Zeitpunkt der Kündigung über ein ausgereiftes Sanierungsprojekt verfügte, sind
sie mit anderen Worten unbeachtlich.
Demgemäss ist
festzustellen, dass entgegen der Beurteilung des Zivilgerichts im Zeitpunkt der
Kündigung kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorlag und dass die gestützt
darauf ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich aufzuheben ist.
6. Entscheid
und Prozesskosten
6.1 Aus
diesen Erwägungen folgt, dass die Kündigung vom 21. November 2018 als
missbräuchlich aufzuheben ist. Demgemäss ist der angefochtene
Zivilgerichtsentscheid vom 12. Oktober 2020 aufzuheben und die dagegen erhobene
Berufung gutzuheissen. Auf die Anschlussberufung ist hingegen nicht
einzutreten.
6.2 Bei
diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die unterliegende Vermieterin
die Prozesskosten des erstinstanzlichen und des zweitinstanzlichen Verfahrens
(Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Gerichtskosten
des Verfahrens vor Zivilgericht betragen CHF 500.–, zuzüglich CHF 245.–
Dolmetscherhonorar (Zivilgerichtsentscheid, E. 11.1). Die Höhe dieser Kosten
wird von keiner Partei in Frage gestellt.
Zur Festlegung
der Höhe der Gerichtskosten im Verfahren vor Appellationsgericht ist § 2a Abs.
2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren (Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800,
in Kraft seit dem 5. Juli 2018) anwendbar: Demgemäss betragen die
Gerichtskosten in Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren
Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei
einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete und bis CHF 3'500.–
bei Geschäftsmiete. Im vorliegenden Fall liegt die Nettomonatsmiete bei CHF 530.–,
so dass die Gerichtskosten sowohl für die Berufung als auch die
Anschlussberufung mit jeweils CHF 200.– festzusetzen sind. In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren –
ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine
Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).
Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung wird gutgeheissen, der
Entscheid des Zivilgerichts vom 12. Oktober 2020 ([...]) aufgehoben und die
Kündigung des Mietverhältnisses vom 21. November 2018 betreffend die
2-Zimmerwohnung an der [...], [...] Basel, als missbräuchlich aufgehoben.
Auf die Anschlussberufung wird nicht eingetreten.
Die Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten des
Zivilgerichtsverfahrens von CHF 745.– und des Berufungsverfahrens von CHF 400.–.
Mitteilung an:
-
Berufungskläger
-
Berufungsbeklagte
-
Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen
erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.
